Kwestia nabywania nieruchomości rolnych, a w tym możliwości ich darowania lub sprzedaży na rzecz dzieci lub wnuków budzi obecnie wiele emocji i jest przedmiotem częstych zapytań ze strony naszych Klientów.
Jest to spowodowane wejściem w życie w dniu 30 kwietnia 2016 roku ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (dalej „Ustawa o Wstrzymaniu”), jak również rozbieżnymi komentarzami dotyczącymi skutków wejścia w życie tej ustawy.
Prawdą jest, że na mocy Ustawy o Wstrzymaniu dokonano istotnych zmian w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej „Ustawa o Kształtowaniu”), jak również to, iż Ustawa o Kształtowaniu w brzmieniu obowiązującym od dnia 30 kwietnia 2016 roku ogranicza obrót nieruchomościami rolnymi.
W pierwszej kolejności, z uwagi na to, że Ustawa o Kształtowaniu reguluje obrót nieruchomościami rolnymi, trzeba wyjaśnić, które nieruchomości są nieruchomościami rolnymi.
Zgodnie z definicją z art. 2 pkt 1) Ustawy o Kształtowaniu - nieruchomość rolna oznacza nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Zgodnie natomiast z Kodeksem cywilnym Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Co to właściwie oznacza? Oznacza to, że nieruchomością rolną są grunty, które aktualnie są wykorzystywane na w/w cele lub mogą być tak wykorzystane. Trzeba bowiem podkreślić, że o zaliczeniu danego gruntu do kategorii nieruchomości rolnych nie decyduje wyłącznie faktyczne prowadzenie na nich działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, a wystarczającym jest, że taka działalność może być prowadzona.
Czy oznacza to, że wszystkie grunty, mogące być wykorzystane w w/w cele stanowią nieruchomości rolne? Nie, nieruchomościami rolnymi nie są nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
Co istotne, trzeba podkreślić, iż Ustawa o Kształtowaniu nie znajduje zastosowania do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha (podobnie, jak do nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa), co wynika wprost z brzmienia jej art. 1 pkt 2). Dodatkowo, w art. 11 Ustawy o Wstrzymaniu ustawodawca wyłączył stosowanie przepisów Ustawy o Kształtowaniu w znowelizowanym brzmieniu w odniesieniu do:
1) gruntów rolnych zabudowanych o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego - jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2015 r. poz. 909, 1338 i 1695);
2) nieruchomości rolnych, które w dniu wejścia w życie ustawy w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.
W odniesieniu nieruchomości rolnych z punktów 1) i 2) powyżej zastosowanie znajdują przepisy Ustawy o Kształtowaniu sprzed nowelizacji dokonanej na mocy Ustawy o Kształtowaniu.
Kolejnym istotnym zwrotem zdefiniowanym w Ustawie o Kształtowaniu jest zwrot "nabycie nieruchomości rolnej". Zgodnie z wolą ustawodawcy należy przez ten zwrot rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego.
Co to oznacza? Oznacza to, że nabyciem nieruchomości rolnej będzie nie tylko jej zakup na podstawie umowy sprzedaży, ale także nabycie m.in. na podstawie umowie zamiany, czy też umowy darowizny, a nawet orzeczenia Sądu.
Po zdefiniowaniu pojęcia „nieruchomości rolnych” oraz „nabycia nieruchomości rolnych” należy przejść do omówienia najistotniejszych postanowień Ustawy o Kształtowaniu w brzmieniu nadanym Ustawą o Wstrzymaniu.
Najistotniejszym zapisem Ustawy o Kształtowaniu w brzmieniu nadanym Ustawą o Wstrzymaniu jest art. 2a ust. 1, który stanowi, że Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej. Art. 6 Ustawy o Kształtowaniu stanowi natomiast, że Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.
Od tej zasady tj. możliwości nabycia nieruchomości rolnej wyłącznie przez rolnika indywidualnego Ustawa o Kształtowaniu przewiduje kilka wyjątków, które zostały wskazane w 2a ust. 3 punkty od 1) do 4) tej ustawy, a zgodnie z którymi ograniczenie, iż nieruchomość rolną może nabyć wyłącznie rolnik indywidualny nie stosuje się do nabycia nieruchomości rolnej:
1) przez:
a) osobę bliską zbywcy,
b) jednostkę samorządu terytorialnego,
c) Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz Agencję,
d) osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania;
2) w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego
3) na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego;
4) w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego.
Istotnym dla niniejszego wpisu jest wyjaśnienie pojęcia osoby bliskiej zbywcy nieruchomości, którą zgodnie z art. 2 punkt 6) Ustawy o Kształtowaniu są zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione. Oznacza to, że ograniczenia przewidziane przez Ustawę o Kształtowaniu w zakresie nabywania nieruchomości rolnych nie dotyczą nabycia przez m. in. dzieci oraz wnuków. W związku z tym właściciel nieruchomości może m. in. darować nieruchomość na rzecz dzieci lub wnuków nawet, jeśli nie są one rolnikami indywidualnymi bez konieczności uzyskania zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych.
Co istotne, w odniesieniu do osób bliskich zbywcy, a więc m. in. dzieci oraz wnuków nie znajduje zastosowania również regulacja art. 2 b) ust. 1 i 2 Ustawy o Kształtowaniu, która stanowi, iż:
1) Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.
2) W okresie, o którym mowa w ust. 1, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.
W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz osoby bliskiej, co równie istotne, dzierżawcy nieruchomości nie przysługuje prawo pierwokupu przewidziane przez art. 3 ust. 1 Ustawy o Kształtowaniu.
Podsumowując, trzeba wskazać, że mimo zmian Ustawy o Kształtowaniu dokonanych Ustawą o Wstrzymaniu nadal istnieje możliwość swobodnego darowania nieruchomości rolnych m. in. na rzecz dzieci oraz wnuków, a tacy nabywcy nieruchomości rolnej nie muszą prowadzić na otrzymanej nieruchomości rolnej gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 10 lat bez obaw o negatywne następstwa zaniechania prowadzenia gospodarstwa rolnego.
Łukasz Schiffer